Skal du totalrenovere en leilighet, enebolig eller rekkehus i Oslo?
Ved en større renovering er det mange fag, beslutninger og avhengigheter som skal koordineres. Vegger skal kanskje flyttes, bad og kjøkken bygges om, elektrisk anlegg oppgraderes og gamle konstruksjoner åpnes. I eldre boliger dukker det også ofte opp forhold man ikke kan se før arbeidet starter.
BOVG utfører totalrenovering av boliger i hele Oslo og kan ta ansvar for prosjektet fra de første vurderingene til ferdig resultat.
Vi har særlig erfaring med rehabilitering og ombygging av eksisterende boliger, der nye løsninger skal fungere sammen med det som allerede står.
Målet er enkelt: Du skal slippe å koordinere hvert enkelt fag selv.
Hva innebærer en totalrenovering?
Totalrenovering betyr normalt at store deler av boligen oppgraderes samtidig.
Det kan være betydelig mer omfattende enn vanlig oppussing. I mange prosjekter åpner vi konstruksjonene, endrer planløsningen og oppgraderer både tekniske installasjoner og overflater.
Et prosjekt kan blant annet omfatte riving, tømrerarbeider, nye vegger og himlinger, endring av planløsning, kjøkken, bad og våtrom, elektro, rørarbeider, ventilasjon, gulv, sparkling og maling.
I eldre hus kan totalrenoveringen også kombineres med etterisolering, nye vinduer, takarbeider, drenering, fasadearbeider eller andre energitiltak.
Hva som faktisk bør gjøres, avhenger av boligens alder, tilstand og hva du ønsker å oppnå.
Derfor starter et godt totalrenoveringsprosjekt med å forstå bygget – ikke bare med å velge kjøkken og farger.
Totalrenovering av leilighet i Oslo
Mange av leilighetene i Oslo ligger i eldre bygårder og boligblokker hvor det er gjort flere ombygginger gjennom årene.
Her kan en tilsynelatende enkel planendring påvirke både bærende konstruksjoner, røropplegg, ventilasjon, elektro, brannskiller og forholdet til resten av bygget.
Det gjør god planlegging ekstra viktig.
Ved totalrenovering av leilighet hjelper vi blant annet kunder som ønsker å åpne opp mellom kjøkken og stue, etablere nytt kjøkken, flytte eller bygge nytt bad, endre rominndelingen eller oppgradere hele leiligheten teknisk og visuelt.
I eldre bygårder forsøker vi samtidig å ta vare på kvalitetene som gjør boligen attraktiv.
Gamle tregulv, originale dører, listverk, rosetter og andre detaljer trenger ikke nødvendigvis fjernes fordi resten av boligen moderniseres.
Ofte ligger det beste resultatet i kombinasjonen av eksisterende kvaliteter og moderne tekniske løsninger.
Totalrenovering av hus og rekkehus i Oslo
En totalrenovering av et hus er ofte mer omfattende enn en leilighetsrenovering fordi prosjektet kan berøre hele bygget.
Det gjelder spesielt eldre eneboliger og rekkehus hvor energistandard, vinduer, isolasjon, elektriske installasjoner og tekniske løsninger kan være fra ulike perioder.
Når store deler av boligen først skal åpnes, kan det være fornuftig å se flere tiltak i sammenheng.
Skal veggene åpnes, kan det eksempelvis være riktig tidspunkt å vurdere isolasjon og elektrisk anlegg. Skal gulvene bygges opp på nytt, bør rørføringer og eventuell gulvvarme vurderes samtidig.
Vi arbeider mye med eksisterende boligmasse og kan derfor se på huset som helhet før prosjektet detaljprosjekteres.
For noen handler totalrenoveringen om å modernisere boligen innenfor dagens areal. For andre kombineres prosjektet med tilbygg, påbygg, takoppløft eller større endringer av planløsningen.
Hva koster totalrenovering i Oslo?
Dette er et av de første spørsmålene de fleste stiller – og samtidig et av de vanskeligste å svare på uten å kjenne boligen.
To leiligheter på samme størrelse kan ha svært forskjellig renoveringskostnad.
Antall bad, kjøkken, materialvalg, tekniske installasjoner, konstruksjonsendringer og boligens eksisterende tilstand påvirker prisen betydelig.
Som en tidlig budsjettindikasjon bruker BOVG i mange komplette leilighetsprosjekter et nivå på rundt 20 000 kroner per m² eks. mva., men dette er ikke en fast kvadratmeterpris eller et pristilbud.
En bolig hvor det hovedsakelig skal gjøres innvendige arbeider kan komme annerledes ut enn en eldre bolig hvor rør, elektro, bad, konstruksjoner og planløsning skal endres.
Derfor mener vi at det er mer nyttig å kalkulere det konkrete prosjektet enn å love en generell kvadratmeterpris.
Etter at vi har fått oversikt over bolig, tegninger, ønsker og tekniske forutsetninger, kan prosjektet brytes ned og prises langt mer presist.
Hva påvirker prisen mest?
Bad og kjøkken utgjør ofte en stor del av kostnaden fordi mange fag skal inn på et relativt lite areal.
Endringer i bærende konstruksjoner kan også påvirke både prosjektering og utførelse betydelig.
Det samme gjelder flytting av kjøkken eller bad fordi nye plasseringer kan kreve omfattende endringer i vann, avløp, ventilasjon og elektro.
Materialnivå har naturligvis også betydning, men i større totalrenoveringer er det ofte selve omfanget av de tekniske og bygningsmessige arbeidene som påvirker sluttkostnaden mest.
Det er derfor viktig å definere prosjektet godt før byggestart.
Eldre boliger krever erfaring med eksisterende bygg
En stor del av boligene vi arbeider med er bygget lenge før dagens tekniske løsninger og byggemetoder.
Det betyr ikke nødvendigvis at konstruksjonene er dårlige.
Men det betyr at den som bygger om må forstå hvordan eksisterende konstruksjon fungerer.
Når vegger og gulv åpnes kan man blant annet møte eldre røropplegg, tidligere ombygginger, mangelfull isolasjon eller løsninger som ikke lenger er hensiktsmessige.
I enkelte boliger kan også tidligere arbeider være utført på andre måter enn det man forventet ut fra tegninger og synlige overflater.
Denne usikkerheten bør tas inn i planleggingen.
God rehabilitering handler derfor ikke bare om å bygge nytt. Det handler også om å forstå det eksisterende bygget før man bestemmer den nye løsningen.
Én prosjektorganisasjon gjennom renoveringen
En totalrenovering involverer normalt flere fag.
Hvis disse bestilles og styres separat, blir det kunden som i praksis må passe på rekkefølge, fremdrift og grensesnitt mellom fagene.
Hos BOVG organiseres prosjektet med én prosjektledelse.
BOVG Group har fagmiljøer innen blant annet bygg og våtrom, elektro, malerarbeider, takst og andre tjenester knyttet til rehabilitering og eksisterende bygg.
Det gjør det mulig å planlegge flere deler av prosjektet samlet.
Ved behov for arkitekt, konstruksjonsberegninger, byggesak eller andre spesialfag kan dette også kobles inn i prosjektet.
For kunden betyr det færre grensesnitt og tydeligere ansvar.
Slik gjennomfører vi en totalrenovering
- Innledende gjennomgang. Vi starter med å forstå boligen, ønskene, økonomiske rammer og hvor omfattende prosjektet skal være.
- Befaring og kartlegging. Vi går gjennom eksisterende konstruksjoner og tekniske løsninger så langt de er tilgjengelige, og identifiserer forhold som bør undersøkes nærmere.
- Løsning og prosjektering. Planløsning, konstruksjoner, tekniske løsninger og materialnivå avklares. Dersom prosjektet er søknadspliktig, avklarer vi behovet for byggesak.
- Kalkulasjon og avtale. Når omfanget er tilstrekkelig definert, setter vi opp tilbud og avklarer hva som er inkludert før byggestart.
- Gjennomføring. Prosjektleder følger opp fremdrift, fag, leveranser og avklaringer gjennom byggeperioden.
- Ferdigstillelse og overlevering. Arbeidene gjennomgås sammen med kunden, og relevant dokumentasjon samles før prosjektet avsluttes.
Planløsning og ombygging
En totalrenovering er også en mulighet til å vurdere om boligen faktisk fungerer best slik den er bygget i dag.
Behovene våre har endret seg.
Et hus eller en leilighet som ble tegnet for flere tiår siden kan ha mange små rom, lite dagslys eller kjøkken og oppholdsrom som er dårlig koblet sammen.
Ved større renoveringer vurderer vi derfor gjerne planløsningen samtidig.
Noen ganger er små endringer nok.
Andre ganger kan det være aktuelt å flytte kjøkken, åpne mellom rom, endre plassering av bad eller etablere helt nye romfunksjoner.
Før slike endringer gjennomføres må både konstruksjoner og tekniske installasjoner vurderes.
Må man søke kommunen?
Ikke all innvendig renovering krever byggesøknad.
Men større ombygginger kan berøre forhold som gjør at prosjektet må vurderes nærmere.
Det kan eksempelvis gjelde endringer i bærende konstruksjoner, fasade, bruk av rom eller andre søknadspliktige tiltak.
Ved større prosjekter avklarer vi dette tidlig.
BOVG kan også bistå med byggesak når prosjektet krever det.
Det er langt bedre å avklare slike forhold før byggestart enn å oppdage dem når arbeidene allerede er i gang.
Totalrenovering med energitiltak
Når en eldre bolig først skal gjennom en omfattende rehabilitering, kan tidspunktet være godt for å vurdere energitiltak.
Det betyr ikke at alle eldre boliger bør bygges om til nybyggstandard.
Men når konstruksjonene først åpnes kan enkelte energitiltak bli betydelig enklere og mer kostnadseffektive å gjennomføre.
Det kan eksempelvis være etterisolering, utskifting av vinduer, tetting, bedre styring av oppvarming eller andre tekniske tiltak.
BOVG samarbeider også med fagmiljø innen energirådgivning, slik at tiltak kan vurderes ut fra den konkrete boligen.
Totalrenovering i hele Oslo
BOVG gjennomfører renoveringsprosjekter i hele Oslo.
Vi arbeider både med leiligheter i den eldre bygningsmassen i områder som Frogner, Majorstuen, Uranienborg, St. Hanshaugen, Bislett, Torshov og Grünerløkka, og med hus og rekkehus blant annet på Nordstrand, Ekeberg, Ullern, Røa, Holmenkollen og andre deler av byen.
Boligtypen og byggeperioden varierer, men utfordringen er ofte den samme:
Nye behov skal løses innenfor et eksisterende bygg.
Det er nettopp denne typen prosjekter BOVG har spesialisert seg på.
Vi har også eget kontor i Oslo. Du kan lese mer om BOVG Oslo og vår lokale tilstedeværelse på vår Oslo-side.
Hvorfor bruke BOVG til totalrenovering?
BOVG har arbeidet med bygg, våtrom og rehabilitering siden 2002 og har i dag et fagmiljø på over 140 ansatte.
Størrelsen gjør at vi kan håndtere omfattende prosjekter samtidig som hvert prosjekt følges av en ansvarlig prosjektleder.
Det viktigste for oss er likevel ikke størrelsen.
Det er erfaringen med eksisterende bygg.
Totalrenovering handler sjelden om å starte med et tomt ark. Man skal bygge videre på konstruksjoner som allerede finnes, samtidig som resultatet skal tilfredsstille dagens behov.
Det krever både håndverkskompetanse, planlegging og forståelse for hvordan ulike fag påvirker hverandre.
Skal du totalrenovere bolig i Oslo?
Har du kjøpt en bolig som skal bygges om før innflytting?
Bor du i et eldre hus som trenger en større oppgradering?
Eller vurderer du en totalrenovering kombinert med ny planløsning, bad, kjøkken, tilbygg eller energitiltak?
Ta kontakt med BOVG tidlig i prosessen.
Jo tidligere vi får oversikt over boligen og ambisjonene for prosjektet, desto enklere er det å finne gode løsninger og lage et realistisk bilde av både kostnad, omfang og gjennomføring.
Kontakt BOVG for en gjennomgang av ditt totalrenoveringsprosjekt i Oslo.
Ofte stilte spørsmål om totalrenovering i Oslo
Hva koster det å totalrenovere en leilighet i Oslo?
Prisen avhenger av størrelse, antall bad, kjøkken, tekniske installasjoner, materialvalg og hvor omfattende planendringene er. BOVG bruker i mange komplette leilighetsprosjekter rundt 20 000 kr per m² eks. mva. som en tidlig budsjettindikasjon, men prosjektet må kartlegges før en konkret pris kan gis.
Kan BOVG ta ansvar for hele totalrenoveringen?
Ja. Ved større renoveringsprosjekter kan BOVG koordinere prosjektledelse og de ulike fagene gjennom én prosjektorganisasjon. Det gjør at kunden slipper å koordinere håndverkerne selv.
Totalrenoverer BOVG både hus og leiligheter?
Ja. BOVG gjennomfører totalrenovering av blant annet leiligheter, eneboliger og rekkehus i Oslo.
Kan dere hjelpe med ny planløsning?
Ja. I mange totalrenoveringsprosjekter vurderes planløsningen samtidig. Det kan blant annet innebære flytting av vegger, kjøkken eller romfunksjoner. Før løsning bestemmes vurderes konstruksjoner og tekniske installasjoner.
Kan dere hjelpe med byggesøknad?
Ja. Dersom prosjektet omfatter søknadspliktige tiltak, kan BOVG bistå med byggesaken og nødvendige avklaringer.
Kan totalrenovering kombineres med tilbygg eller påbygg?
Ja. For eneboliger og rekkehus kombineres større rehabiliteringer ofte med tilbygg, påbygg eller andre endringer av boligen. Da er det spesielt viktig at eksisterende og nye konstruksjoner planlegges som ett prosjekt.
Utfører BOVG totalrenovering i hele Oslo?
Ja. BOVG utfører totalrenovering og større rehabiliteringsprosjekter i hele Oslo, både i sentrale bydeler og i villaområdene.
